Jednym ze sposobów zabezpieczenia wykonania umowy przez drugą stronę jest wprowadzenie do umowy kar umownych, które należeć się będą bez względu na wysokość poniesionej szkody.

Karę umowną można wprowadzić np. do umowy najmu, zastrzegając, że najemca zapłaci wynajmującemu karę umowną w razie nieopróżnienia lokalu i niewydania go po ustaniu stosunku najmu.

Osoba, na którą nałożono karę umowną może żądać jej zmniejszenia (tzw. miarkowania), jeżeli wykonała umowę w znacznej części  lub, gdy kara umowna jest rażąco wygórowana.

Często spotykamy się z opinią, że kara umowna odstrasza kontrahenta, stąd też wiele osób (nawet przedsiębiorców!) nie wprowadza kar umownych do zawieranych umów.  Nic bardziej mylnego!

Kara umowna ma za zadanie m.in. z jednej strony dać poczucie bezpieczeństwa jednej ze stron, która oczekuje spełnienia świadczenia niepieniężnego od drugiej strony (np. inwestorowi, który zlecił wykonanie obiektu budowlanego, czy przeprowadzenie remontu), a z drugiej strony ma zmotywować kontrahenta (np. wykonawcę inwestycji) do należytego i terminowego wykonania umowy. 

To, czy osoba uprawniona skorzysta z prawa do naliczania kary umownej zależy tylko od niej, samo wpisanie postanowień dotyczących kar umownych nie zmusza do ich późniejszego dochodzenia od kontrahenta, jeśli zaistnieją przesłanki do ich naliczenia.

Sam fakt, że jedna ze stron ma prawo do naliczenia kary umownej, gdy np. wykonawca nie zakończył inwestycji w terminie, często motywuje strony do negocjacji i polubownego rozwiązywania sporów, które wynikną na tle wzajemnych rozliczeń.

O czym pamiętać zastrzegając kary umowne?

Wprowadzając do umowy kary umowne należy przede wszystkich wskazać, w jakich przypadkach druga strona będzie miała obowiązek zapłaty kary umownej, a także należy określić wysokość kary umownej np. jako pewien procent wynagrodzenia lub jako konkretna kwota oraz stawkę tj. czy np. kara umowna będzie naliczana za każdą godzinę określonego uchybienia, za każdy dzień lub za każdy przypadek danego uchybienia. Możliwe jest  wprowadzenie kar na przypadek zaistnienia konkretnych uchybień, np. opóźnienia, zwłoki, niskiej jakości świadczenia, a także oddzielnie na przypadek nienależytego i niewykonania zobowiązania. Wszystko zależy od rodzaju umowy, a strony mają w tym zakresie swobodę.

Problematyka kar umownych jest bardzo złożona, dlatego warto skonsultować się z prawnikiem, który pomoże sformułować odpowiednie postanowienia w umowie na etapie jej zawierania,  a w razie potrzeby pomoże uczynić z nich odpowiedni użytek.

Dla zainteresowanych problematyką kary umownej, poniżej przykład sprawy o karę umowną, która znalazła swój finał w sądzie.

Karę umowną przewidziano w umowie najmu lokalu użytkowego zawartej pomiędzy gminą W. a panią B. Zastrzeżona kara umowna wynosiła 7 % kwoty miesięcznego czynszu brutto za każdy dzień opóźnienia.  W związku z tym, że pozwana najemczyni nie chciała dobrowolnie zapłacić kary umownej, gmina postanowiła dochodzić zapłaty przed sądem.

Sąd I instancji nie zasądził dochodzonej kary umownej stwierdzając, że dochodzenie tej kary stanowiło nadużycie prawa podmiotowego, skoro wyliczono ją na kwotę 23.247 zł miesięcznie.

Gmina zaskarżyła wyrok, a Sąd II instancji zmienił wyrok i zasądził całą dochodzoną karę umowną. Sprawa trafiła do Sądu Najwyższego, który stwierdził, że istniały uzasadnione podstawy odpowiedniego zmodyfikowania wysokości kary umownej z powodu jej rażącego wygórowania. Sąd Najwyższy uznał, że budzi zastrzeżenia określenie wysokości kary umownej na poziomie 7 % czynszu umownego za każdy dzień opóźnienia byłego najemcy, gdyż oznacza to obowiązek zapłaty miesięcznie kwoty ponad 23.000 zł, a więc dwukrotności miesięcznego czynszu. Zastrzeżona kara umowna odpowiadała zatem 210 % przewidzianego czynszu za najem i należało ją uznać za rażąco wygórowaną. Sąd Najwyższy uchylił wyrok sądu drugiej instancji i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. (więcej w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 25 listopada 2016 r., V CSK 123/16)

Artykuł KARA UMOWNA pochodzi z serwisu MARTA TYRKA.